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Acte authentique de vente : le couronnement du nouveau propriétaire.

Acte authentique de venteLa signature de l’acte authentique est assimilable à une cérémonie de couronnement. À son issue, celui qui était acheteur devient officiellement le nouveau propriétaire du bien immobilier. Pourquoi autant de temps entre la signature de l’avant-contrat et celle de l’acte authentique ? Pourquoi le nouveau propriétaire doit-il encore attendre avant de recevoir le titre de propriété ? Voici les explications.

Acte authentique : le côté incontournable du notaire

Le passage chez le notaire lors de la vente d’un immeuble, c’est-à-dire la cession d’un droit immobilier réel, est dicté par les exigences en matière de publicité foncière. La conservation de hypothèques (depuis le 1er janvier 2013, le service de la publicité foncière) ne peut en effet recevoir des formalités que lorsqu’elles résultent d’un acte authentique de vente immobilier.

Depuis janvier 2013, c’est l’État qui a repris les missions autrefois attribuées au conservateur des hypothèques et qui est donc à présent responsable de la publicité foncière.

Lorsqu’il n’y a pas cession d’un droit immobilier, l’intervention du notaire n’a plus rien d’obligatoire. Tel est le cas lors de la cession de parts sociales donnant vocation et jouissance d’un appartement. Il en est de même lors de l’établissement d’un bail ou de la cession de celui-ci pour une habitation ou des locaux à usage commercial ou encore à l’occasion de la vente d’un fonds de commerce.

L’agent immobilier est alors tout à fait habilité à prendre en charge la totalité des démarches allant de la signature de l’avant-contrat à celle de l’acte de vente définitif.

Entre l’avant-contrat et l’acte authentique

Malgré le fait que l’avant-contrat ait été signé et que le prêt immobilier ait été accordé, l’acheteur n’a aucune nouvelle du notaire. Les sept jours de délai de rétractation sont pourtant passés et l’indemnité d’immobilisation a été versée. Ce que l’acheteur ignore le plus souvent est que dans la tranquillité relative de l’étude, le notaire travaille à la préparation de l’acte authentique de vente immobilier. Avant de fixer le rendez-vous, il doit tout d’abord attendre que les délais des droits de préemption urbaine de la commune soient purgés. Il doit également rechercher l’existence d’éventuelles servitudes, vérifier les permis de construire et les autorisations administratives lors que de gros travaux ou des extensions ont été réalisés. Le notaire doit également analyser les diagnostics du dossier technique, attendre de recevoir l’état hypothécaire du bien immobilier pour s’assurer qu’il n’est plus grevé par une garantie liée à un prêt ou un privilège. Dernier point, le notaire doit contrôler le titre de propriété pour être certain que le propriétaire actuel est en droit de le vendre, ce qui n’est pas toujours le cas lorsque le bien est commun ou en indivision.

La signature de l’acte authentique

Chacune des parties peut demander la transmission du projet d’acte définitif quelques jours avant la signature pour le lire en toute tranquillité et en vérifier les divers points. Cette communication peut se faire par divers moyens, dont l’email.

Quelques heures avant la signature, le futur propriétaire peut demander à visiter les lieux pour s’assurer par exemple qu’ils ont été entièrement vidés ou qu’il comporte le mobilier acheté tel que chaudière, cuisine équipée et autres.

Une fois arrivé le moment tant attendu, le notaire, qui est généralement celui de l’acquéreur, lit le contenu de l’acte authentique de vente immobilier. Celui-ci comprend les renseignements relatifs à l’acheteur et au vendeur, la description détaillée du bien, d’éventuelles clauses spécifiques.

Une fois l’acte lu, il est signé par l’acheteur et le vendeur. Ces signatures peuvent être apposées sur papier ou depuis 2006 sur support électronique, l’acte authentique de vente immobilier s’étant dématérialisé comme de nombreux autres documents officiels.

L’acquéreur paye alors le prix demandé, les fonds nécessaires étant le plus souvent bloqués en banque par le notaire jusqu’à la signature, ce en particulier lorsqu’un prêt immobilier accompagne le financement. Dans le cas où une indemnité d’immobilisation a été versée, cet acompte est déduit du prix final. Il est utile de préciser que le montant de l’indemnité d’immobilisation ne doit jamais être versé directement au vendeur. Le chèque doit être en effet libellé au nom de l’agent immobilier ou du notaire pour être placé sur un compte séquestre. Le montant du chèque étant encaissé, il faut veiller à ce que la provision soit suffisante.

Le jour de la signature de l’acte authentique de vente immobilier, l’acheteur doit également s’acquitter de ce qui est improprement nommé les frais de notaire, soit 3 % du prix pour un logement neuf et 7 % pour de l’ancien.

Le vendeur, quant à lui, doit s’aquitter du paiement de la plus value immobilière s’il s’agit d’une résidence secondaire.

Après la signature de l’acte authentique

Une fois l’acte authentique de vente immobilier signé et le prix payé, celui qui est à présent l’ancien propriétaire remet la ou les clefs du bien immobilier.

Acheteur ou vendeur, inutile de préciser qu’il est trop tard pour faire machine arrière. En dehors de cas très rares imposant la saisie de la justice, il est impossible d’annuler une vente une fois l’acte authentique de vente immobilier signé.

Les clefs, mais pas le titre de propriété

Si l’acheteur devient officiellement propriétaire après la signature de l’acte authentique de vente immobilier et repart avec les clefs, il ne lui est pas pour autant remis le titre de propriété. Le notaire remet une attestation de propriété utile pour les démarches administratives et les transferts d’abonnements, mais il faudra patienter encore un peu avant de recevoir la copie authentique.

D’une part, l’acte de vente doit être enregistré au bureau des hypothèques et d’autre part le travail du notaire est loin d’être terminé. Les formalités postérieures à l’acte sont encore nombreuses, ce qui demande plusieurs mois avant que le notaire puisse remettre la copie de l’acte authentique de vente immobilier.

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