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Calcul de la plus-value immobilière


Calcul de la plus-value immobilièreLe
calcul de la plus-value immobilière, suite à la vente d’un bien immobilier tel une maison ou un appartement, s’effectue par la différence positive entre le prix de vente, ou prix de cession, de l’habitation et son prix d’achat, ces deux derniers termes demandant quelques points d’attentions. Si la différence est négative, il s’agit alors d’une moins-value qui ne pourra bénéficier d’aucune compensation fiscale.

Prix de vente d’un bien immobilier

Le prix de vente à utiliser lors du calcul de la plus-value immobilière est le prix de cession présent dans l’acte authentique de vente signé chez le notaire.

S’il est prévu dans l’acte authentique que l’acquéreur paie certaines charges (remboursement d’un emprunt immobilier, etc…) pour le compte du vendeur, le prix de vente est alors majoré de ces charges.

A contrario, pour le calcul de la plus-value immobilière, sur justificatif (factures, contrats, autres), le prix de vente peut être minoré de certaines charges supportées par le vendeur telles que :

  • les honoraires de vente payées à l’agent immobilier intermédiaire
  • les frais liés à l’établissement du dossier de diagnostic technique immobilier obligatoire
  • les éventuelles indemnités d’éviction du locataire
  • les frais de mainlevée d’une garantie hypothécaire

Prix d’achat d’un bien immobilier vendu

Le prix d’acquisition, déterminé pour le calcul de la plus-value immobilière, est celui qui avait été inscrit dans l’acte authentique de vente lors de l’acquisition du bien immobilier par le vendeur.

A ce prix d’achat peuvent être ajouté les frais d’acquisition pour un montant forfaitaire de 7,5%, ou, s’ils apparaissent supérieurs pour leur montant réel. Dans ce dernier cas, les frais pouvant être pris en compte, sont limités aux droits d’enregistrement, honoraires des notaires et agents immobiliers; il appartient alors au vendeur de pouvoir les justifier en produisant les factures ou contrats.

Toujours à ce prix d’achat, afin de calculer la plus-value immobilière, et si le bien immobilier vendu a été acquis depuis au moins 5 années, il est possible d’y ajouter également un montant forfaitaire de travaux de 15% du prix d’acquisition, et ceci sans à en produire les justificatifs. Si les travaux effectués apparaissent plus important que ce forfait de 15%, il est alors intéressant de le remplacer par les frais réels des travaux à condition de pouvoir les justifier par des factures. Les dépenses de travaux pouvant être utilisées pour majorées le prix d’achat indiqué à l’acte sont les frais de construction ou reconstruction, les frais d’amélioration du bien immobilier, d’agrandissement, de voirie, de raccordement aux réseaux de distribution, sous trois conditions cumulatives :

  • ces frais n’ont pas été déjà imputés sur le calcul de l’impôt sur le revenu au titre des revenus fonciers
  • ces frais ne correspondent pas à des dépenses locatives telles que du papier peint, peinture, moquette,…
  • ces dépenses doivent avoir été facturées par une entreprise

Si le bien immobilier vendu a été acquis lors d’une succession ou donation, le prix d’acquisition servant pour le calcul de la plus-value immobilière du bien cédé, est le montant qui avait été utilisé pour le calcul des droits d’enregistrement. A cela, le montant des frais et droits réels qui avait été versé effectivement par le vendeur, pourra y être ajouté.

Le prix d’acquisition, déterminé pour le calcul de la plus-value immobilière, est celui qui avait été inscrit dans l’acte authentique de vente lors de l’acquisition du bien immobilier par le vendeur.

A ce prix d’achat peuvent être ajouté les frais d’acquisition pour un montant forfaitaire de 7,5%, ou, s’ils apparaissent supérieurs pour leur montant réel. Dans ce dernier cas, les frais pouvant être pris en compte, sont limités aux droits d’enregistrement, honoraires des notaires et agents immobiliers; il appartient alors au vendeur de pouvoir les justifier en produisant les factures ou contrats.

Toujours à ce prix d’achat, afin de calculer la plus-value immobilière, et si le bien immobilier vendu a été acquis depuis au moins 5 années, il est possible d’y ajouter également un montant forfaitaire de travaux de 15% du prix d’acquisition, et ceci sans à en produire les justificatifs. Si les travaux effectués apparaissent plus important que ce forfait de 15%, il est alors intéressant de le remplacer par les frais réels des travaux à condition de pouvoir les justifier par des factures. Les dépenses de travaux pouvant être utilisées pour majorées le prix d’achat indiqué à l’acte sont les frais de construction ou reconstruction, les frais d’amélioration du bien immobilier, d’agrandissement, de voirie, de raccordement aux réseaux de distribution, sous trois conditions cumulatives :

  • ces frais n’ont pas été déjà imputés sur le calcul de l’impôt sur le revenu au titre des revenus fonciers
  • ces frais ne correspondent pas à des dépenses locatives telles que du papier peint, peinture, moquette,…
  • ces dépenses doivent avoir été facturées par une entreprise

Comment calculer la plus-value immobilière brute ?

Une fois déterminée les deux éléments du calcul de la plus-value immobilière, le prix de vente et le prix d’achat, il faut en faire la différence afin d’y obtenir la plus-value immobilière dite « brute ».

Plus-value immobilière brute = Prix de ventePrix d’achat

Cette plus-value brute pourra ensuite être minorée par un abattement pour durée de détention du bien immobilier vendu au-delà de la 5ème année, afin d’obtenir cette fois-ci le montant de la plus-value immobilière imposable.

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