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Comment déclarer une activité d'agent commercial en immobilier. Les étapes à suivre.

Qu’est ce qu’un agent commercial en immobilier ?

Declaration d'activité d'agent commercial en immobilierLes agents commerciaux en immobilier sont des agents commerciaux statuaires, soumis aux dispositions de la loi de 1991.

Il résulte de l’article 4 alinéa 2 de la loi du 2 janvier 1970 (loi Hoguet) que les dispositions des articles L.134-1 et suivants du code de commerce s’appliquent aux négociateurs non salariés exerçant leur activité dans le secteur de l’immobilier.

L’article L.134-1 du code de commerce donne la définition suivante de l’agent commercial :

« L’agent commercial est un mandataire qui, à titre de profession indépendante, sans être lié par un contrat de louages de service, est chargé de façon permanente de négocier et, éventuellement, de conclure des contrats de vente, d’achat, de location ou de prestation de services, au nom et pour le compte de producteurs, d’industriels, de commerçants ou d’autres agents commerciaux. »

Il en résulte notamment qu’ils doivent être inscrits au registre spécial des agents commerciaux (RCAS) tenu par le greffe de chaque tribunal de commerce de leur domiciliation.

Les greffes de commerce constituent en conséquence les centres de formalités des entreprises (CFE) et se charge de la déclaration de début d’activité ainsi que de l’ensemble des formalités auprès de l’administration fiscale et des différents organismes sociaux.

L’inscription au Registre Spécial des Agents Commerciaux (RSAC)

Il vous appartient, avant le début de l’exercice de votre activité d’agent commercial en immobilier, de procéder à votre inscription au RSAC tenu au greffe du tribunal de commerce dans le ressort duquel vous êtes domicilié, et non dans le ressort duquel est localisé Finance.Immo si celui-ci est différent.

Il s’agit pour vous de remplir et déposer une déclaration, auprès du greffe, que vous appuyez en présentant les documents suivants :

Une copie du contrat d’agent commercial en immobilier signé avec Finance.Immo,

Si vous êtes marié sous le régime de la communauté légale ou conventionnelle, joindre une déclaration datée et signée par votre conjoint reconnaissant avoir été informé des conséquences sur les biens communs de dettes contractées dans l’exercice de la profession.

Cliquer ici pour obtenir un modèle de déclaration

Une copie de votre pièce d’identité : copie du passeport ou de la carte nationale d’identité en cours de validité, ou copie recto verso du titre de séjour en cours de validité, le cas échéant. Le statut porté sur le titre de séjour de son titulaire doit lui permettre de s’inscrire au Registre Spécial des Agents Commerciaux.

Si vous êtes de nationalité étrangère non résidentes, joindre également une copie du récépissé de la déclaration faite au préfet du département dans lequel vous souhaitez exercer votre activité, selon votre nationalité.

Un Formulaire AC0  dûment rempli et signé. Doivent notamment y être indiquées : la caisse d’assurance vieillesse de non-salariés et la caisse d’allocations familiales choisies (Cliquez ici pour avoir la liste).

Un pouvoir en original de l’agent commercial en immobilier s’il n’a pas signé lui-même le formulaire AC0.

Une déclaration de non-condamnation et de filiation.

Une photocopie de la carte Vitale.

Le greffe vous permet de compléter votre dossier en ligne :

cliquez ici pour préparer votre dossier d’inscription d’agent commercial

Vous devez joindre à la formalité un chèque de 26.82 € (tarif 2014) libellé à l’ordre du greffe du tribunal de commerce concerné.

Le greffe du tribunal de commerce transmettra lui-même votre dossier à l’URSSAF et au RSI (Régime Social des Indépendant) pour que vous soyez affilié.

Cette inscription au RSAC est valable pour  une période de 5 ans à compter de la date d’immatriculation.

Il vous appartient donc veiller au renouvellement de votre attestation avant l’arrivée de la date d’échéance, en effectuant une nouvelle déclaration auprès du greffe.

Tout manquement à cette obligation, c’est à dire l’exercice de l’activité d’agent commercial en immobilier sans inscription, fait l’objet de sanctions pénales prévues au Titre III de la loi précitée.

Si vous cessez par la suite votre activité d’agent commercial en immobilier, il vous appartient, si vous ne retrouvez pas d’activité dans un délai de 2 mois, de demander votre radiation au RSAC.

L’attestation d’habilitation

Une fois immatriculé au RSAC, en tant que mandataire agent commercial en immobilier, vous vous trouvez, d’un point de vue réglementaire, soumis à la même disposition que tous les négociateurs : l’obtention de l’attestation d’habilitation (appelée autrefois «carte grise») prévue par l’article 9 du décret du 20 juillet 1972.

Finance.Immo vous remettra donc l’attestation d’habilitation visé par la préfecture de police.

Cette attestation est obligatoire avant le début de votre activité. La loi « HOGUET » N°70-9 du 2 janvier 1970 art.4 alinéa 3 impose à toute personne habilitée à négocier, s’entremettre ou s’engager pour le compte du titulaire de la carte professionnelle, d’être en possession d’un tel document, qui doit lui être remis par l’agent immobilier après avoir été visé par la préfecture compétente. Ces dispositions ont un caractère impératif.

Cette attestation a pour objet :

d’une part, pour le public, de justifier de la qualité et de l’étendue de vos pouvoirs;

d’autre part, pour l’Administration, de lui permettre de vérifier l’absence d’incapacité ou d’interdiction d’exercer (respect de la réglementation de police édictée par le Titre II de la Loi HOGUET) dont vous seriez frappé.

Le visa préfectoral est accordé ou refusé à la seule considération de votre casier judiciaire.

En cas de rupture du contrat de mandat, conformément à l’article 9 alinéa 2 du décret du 20 Juillet 1972, vous seriez tenu de nous restituer l’attestation, dans les 24 heures de la demande qui en serait faite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. En cas de non restitution de cette attestation, nous serions obligés d’en aviser aussitôt le procureur de la République ainsi que le préfet.

Le régime fiscal de l’agent commercial

La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE)

La CFE est due, chaque année, par les personnes physiques ou morales qui exercent à titre habituel une profession non salariée (article 1447 CGI). L’agent commercial est donc redevable de la CFE.

La Taxe sur la Valeur Ajouté (TVA)

Sur le principe, sont assujetties à la TVA les personnes qui effectuent d’une manière indépendante, à titre habituel ou occasionnel, une ou plusieurs prestations de services à caractère commercial, quel que soit le statut juridique de ces personnes (article 256 A CGI).

En conséquence les agents commerciaux sont redevables de la TVA. Lorsqu’ils facturent leurs commissions à leurs mandants, leurs factures doivent mentionner la TVA sur le montant de ces commissions.

A moins que vous ne bénéficiez de la franchise de TVA compte tenu du niveau de votre chiffre d’affaires réalisé au cours de l’année civile précédente, vous serez donc assujetti à la TVA, et par conséquent vous devrez nous délivrer une facture faisant ressortir le montant de cette taxe.

Régime des Bénéfices Non Commerciaux (BNC)

En raison du caractère civil, ne faisant des actes juridiques que pour le compte et au nom de leur mandant, les agents commerciaux sont soumis au régime des Bénéfices Non Commerciaux.

Encore faut-il que l’activité exercée soit réellement celle d’un agent commercial et qu’elle soit conforme aux conditions fixées par l’administration fiscale.

En effet, il ressort de l’article 92 du Code Général des Impôts (CGI) que rentrent dans la catégorie des BNC les profits provenant de “toutes occupations, exploitations lucratives et sources de profits ne se rattachant pas à une autre catégorie de bénéfices ou de revenus”. Ainsi les revenus perçus par les agents commerciaux relèveront des BNC dès lors qu’ils ne relèveront pas d’une autre catégorie (BIC, TS…). En outre, il ressort de la doctrine de l’administration fiscale et de la jurisprudence que ces revenus sont présumés relever de la catégorie des BNC.

Les conditions suivantes doivent être remplies :

L’agent commercial en immobilier doit agir au nom et pour le compte de son mandant,

Les agents commerciaux doivent exercer leur activité de négociateur immobilier à titre principal et habituel.

Sauf à titre très accessoire, l’Agent ne doit pas effectuer des opérations commerciales ni avoir une activité de commerçant ou de commissionnaire traitant en son nom personnel. Il doit uniquement participer aux négociations. Sauf autorisation expresse du mandant, l’Agent ne doit pas intervenir dans la conclusion de la transaction objet du mandat ni en principe percevoir de fonds relatifs à la transaction qui doivent être versés par le client au mandant (article 4 de la loi Hoguet).

L’agent commercial en immobilier ne doit pas être placé en lien de subordination avec le mandant (ni être titulaire d’un contrat de travail).

Ainsi, il pourra se voir imposer des directives générales mais devra conserver une liberté dans l’exercice de son activité. A titre d’exemple, l’argumentation de vente doit être librement choisie par l’Agent et il doit pouvoir procéder librement à la recherche de sa clientèle.

Le contrat liant l’agent commercial en immobilier et le mandant devra désigner le négociateur comme agent commercial et lui conférer les pouvoirs dévolus aux membres de cette profession pour agir au nom et pour le compte du mandant.

La rémunération doit être exclusivement versée par le mandant (et non par les parties à la transaction objet du mandat) et prendre la forme d’une commission fixée à l’avance en fonction d’un pourcentage du chiffre d’affaires encaissé par le mandant.

Les risques liés à l’activité de l’agent commercial doivent être exclusivement supportés par ce dernier.

Le mandant doit pouvoir rester libre d’accepter ou de refuser tout client ou affaire apporté par l’agent commercial.

Ces dispositions figureront au contrat vous liant à Finance.Immo

Le régime social de l’agent commercial

En qualité de travailleurs indépendants, les agents commerciaux ne sont pas affiliables au régime général de la Sécurité Sociale.

Ils doivent donc être immatriculés en leur nom auprès du Régime Social des Indépendants (RSI). C’est le greffe, au moment de votre inscription au RSAC, qui transmet vos coordonnées au RSI.

Attention, la 1ère année, vos revenus réels n’étant pas connus, le RSI calcule forfaitairement vos cotisations sociales.

Quelque soit vos bénéfices (pertes), vous êtes redevables d’une cotisation minimale forfaitaire vous permettant d’être couvert en cas de maladie. Cette cotisation minimale annuelle est de l’ordre de 1 400 € (se renseignez auprès du RSI afin d’en obtenir la confirmation).

L’assurance Responsabilité Civile Professionnelle (RCP)

L’agent commercial en immobilier a l’obligation de souscrire l’ensemble des assurances nécessaires à son activité.

Il s’agit principalement de sa RCP, mais également assurance véhicule à usage professionnelle, personnes transportées,…).

Vous devrez transmettre à Finance.Immo, chaque année, l’attestation de votre assureur pour votre RCP.

L’aide aux chômeurs créateurs ou repreneur d’entreprise

L’État à mis en place plusieurs dispositifs pour aider les entrepreneurs dans la création de leur entreprise.

L’ACCRE

Selon certaines conditions, l’agent commercial immobilier peut bénéficier de l’aide aux chômeurs créateurs repreneurs d’entreprise (ACCRE) pour être exonéré d’une partie des cotisations sociales.

Les cotisations prisent en charge sont celles liées à l’assurance maladie, maternité, invalidité, décès, aux prestations familiales et à l’assurance vieillesse de base.

Le dossier de demande d’ACCRE doit être déposé au greffe du tribunal de commerce ou de grande instance statuant commercialement en même temps que votre demande d’immatriculation au RSAC, ou au plus tard dans les 45 jours suivant le dépôt du dossier.

Les autres aides

Toujours selon certaines conditions, d’autres aides peuvent être octroyées, telles que l’aide à la reprise ou à la création d’entreprise (ARCE) qui peut permettre d’aider à la constitution de son capital, le maintien partiel de l’ARE lors des premiers mois d’activité ou encore le dispositif d’accompagnement NACRE (Nouvel Accompagnement pour la Création et la Reprise d’Entreprise).

Renseignez-vous auprès du greffe, vous pourriez peut-être bénéficier de certaines de ces aides.

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