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Dossier de financement

Dossier de financement

L’analyse du dossier de financement par l’établissement de crédit permet d’étudier le profil de l’emprunteur. Le taux d’endettement n’est en effet pas le seul critère retenu par les banques, qui vont également analyser la nature et le niveau des revenus, mais également effectuer le « scoring » de l’emprunteur.

Etude du niveau de ressources de l’emprunteur

Le dossier de financement est constitué d’abord par l’étude des revenus de l’emprunteur. Il consiste pour la banque à étudier quelle sera sa situation financière après le financement de l’acquisition du bien immobilier qu’il convoite. L’établissement financier adaptera le taux d’endettement maximum de 33,33% à la baisse ou la hausse selon les résultats de l’étude des revenus.

Trois éléments constitués l’étude de revenu par les établissements de crédit :

  • Tout d’abord le « reste à vivre ». Le « reste à vivre » (RàV) est la part du revenu net (RN) servant aux dépenses courantes, une fois les charges d’emprunts (ChgEmpt) actuelles et étudiées payées. Il est calculé habituellement sur une base mensuelle, et est exprimé en €uros.

RàV = RN – ChgEmpt

Le « reste à vivre » doit être suffisant aux besoins du ménage. Chaque banque dispose d’un barème selon le lieu d’habitation de l’emprunteur.

  • Ensuite le dossier de financement est constitué du « quotient familial » (QF). Celui-ci représente les ressources disponibles par membre du foyer (Nb). Il est exprimé sur une base annuelle.

QF=RN/Nb

  • Enfin la banque va analyser les « dépenses à venir », après l’achat du bien immobilier. Le bien acheté devra-t-il faire l’objet de travaux ? Faudra-t-il l’équiper ? Si oui, l’emprunteur doit garder une épargne disponible ou une capacité de financement supplémentaire. Dans ce second cas, son taux d’endettement ne devra pas atteindre son maximum après la souscription de l’emprunt envisagé.

Le « scoring » de l’emprunteur

Le « scoring » de l’emprunteur fait partie intégrante du dossier de financement. La banque attribue une note à l’emprunteur selon des critères propres à chaque établissement de crédit. Cette note permet d’évaluer le risque de défaut de remboursement.

Meilleure est la note, plus les conditions d’emprunt sont avantageuses. Le taux sera meilleur, les garanties moins fortes. Par exemple, une sûreté personnelle, comme une caution, peut être simplement demandée pour les dossiers de financement bien noté.

A contrario, une note trop faible peut amener la banque à refuser le dossier de financement, où demander des garanties plus importantes, comme une sûreté réelle, telle une garantie hypothécaire.

Le « scoring » tient compte notamment :

  • de l’âge
  • de son niveau d’apport personnel
  • de sa situation professionnelle : travaille-t-il dans la fonction publique ? dans le privé ? depuis combien de temps ?
  • de sa situation familiale : est-t-elle stable ? a-t-il des enfants et des études à financer?
  • de la durée du crédit

Les documents nécessaires au dossier de financement

Le dossier de financement est toujours complété par un ensemble d’éléments que doit transmettre l’emprunteur au prêteur. Ce sont :

L’étude de ces données va permettre d’ajuster la note « scoring » de l’emprunteur.

Le dossier de financement regroupe donc un ensemble d’éléments qui peuvent chacun influer sur la note final donnée à l’emprunteur. Cette note représente pour le prêteur le niveau de risque acceptable ou non pour accorder un crédit.

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TAUX FIXE LONGUE DURÉE

ExcellentTrès bonTaux Bon *
15 ans1,101,191,31
20 ans1,251,371,49
25 ans1,451,631,80
Taux hors assurance. * Bon : meilleur que les taux moyens constatés.

TAUX FIXE COURTE DURÉE

ExcellentTrès bonTaux Bon *
7 ans0,450,850,98
10 ans0,800,991,08
12 ans0,951,141,22
Taux hors assurance. * Bon : meilleur que les taux moyens constatés.

RÉVISABLE LONGUE DURÉE

ExcellentTrès bonTaux Bon *
15 ans0,951,131,48
20 ans1,051,271,71
25 ans1,351,351,35
Taux hors assurance. * Bon : meilleur que les taux moyens constatés.

RÉVISABLE COURTE DURÉE

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