Lexique Immobilier

A

Acte authentique

Document rédigé par un notaire, l’acte authentique fait foi par lui-même jusqu’à l’inscription de faux. Il a la valeur d’un jugement, et est obligatoirement utilisé pour tout acte de vente immobilier.

 

Agent immobilier

L’agent immobilier est l’intermédiaire entre l’acheteur et le vendeur, lors d’une transaction portant sur un bien immobilier, comme une vente, une location, mais aussi des parts de société ou fonds commerce.

Exerçant une profession réglementée, il doit détenir une carte dite « T » (pour la Transaction) et/ou « G » (pour la Gestion) délivrée par la Préfecture de Police de son lieu d’exercice.

Il travaille dans le cadre de la Loi Hoguet 70-09 du 02/01/1970, et de ses décrets d’application du 20/07/2972 et du 21/10/2005 qui imposent notamment d’établir un mandat écrit avec son client, appelé alors mandant. L’agent immobilier est lui appelé mandataire. Le mandat peut être un mandat exclusif, un mandat semi exclusif, ou un mandat simple simple.

L’agent immobilier peut travailler avec des négociateurs immobiliers qui vont prospecter pour son compte et sous sa responsabilité.

Il peut aussi apporter à une banque, ou IOBSP, un client à la recherche d’un prêt immobilier. Il est alors apporteur d’affaire. En aucun cas l’agent immobilier ne peut intervenir directement à l’analyse ou la recherche d’un emprunt immobilier, sauf s’il a aussi adopté le statut réglementé d’IOBSP (Intermédiaire en opération de banque et service de paiement).

 

Appartement témoin

Lors d’une Vente en Etat Futur d’Achèvement (VEFA), le promoteur immobilier propose au public un logement terminé avant les autres. Il permet au client de visualiser les futurs logements une fois achevés.

 

Appel de fond

L’appel de fond est le terme utilisé pour définir le montant d’une échéance à payer à un promoteur par un acquéreur d’un bien immobilier neuf acheté en VEFA.

 

Apport personnel

Montant à la disposition de l’acquéreur d’un bien immobilier dédiée au financement de l’opération. Emprunter avec un apport personnel est essentiel au dossier de financement d’un emprunteur.

 

Assemblée générale de copropriété

Convoquée par le syndic, elle réunit l’ensemble des propriétaires d’une copropriété au minimum une fois par an pour valider la bonne gestion de l’immeuble et délibérer des questions et sujets en cours.

 

Avant contrat

Signé sous seing privé ou devant un notaire, l’avant contrat permet de définir les modalités et caractéristiques de la vente d’un bien immobilier entre un acquéreur et un vendeur. Y sont notamment précisées les conditions suspensives et résolutoires à lever avant la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire.

B

Bon de visite

Document remis par un agent immobilier à un acquéreur potentiel pour y revêtir sa signature lors de la visite d’un bien immobilier en vente. Il prouve que le client a eu connaissance du bien à vendre grâce à son intermédiaire.

 

Bornage

Opération réalisée par un géomètre dans le but de délimiter deux propriétés contiguës par la pose de borne (pierre ou autres marques).

C

Cadastre

Registre public  dans lequel est représenté le découpage de l’ensemble des propriétés d’une commune et sont identifiés les propriétaires.

 

Carnet d’entretien

Document établi par le syndic de copropriété dans lequel sont recensés les travaux réalisés et garanties en cours et à venir. Le carnet d’entretien doit être à la disposition de tout copropriétaire et acquéreur potentiel d’un lot de la copropriété.

 

Certificat d’urbanisme

Pièce administrative dressée pour informer le propriétaire de la constructibilité d’un terrain et des règles d’urbanisme à respecter.

 

Charges de copropriété

Ensemble des dépenses supportées pour la gestion d’une copropriété, elles sont appelées par le syndic aux copropriétaires selon leur quote part de parties communes et/ou de tables de répartitions.

 

Coefficient d’occupation des sols (COS)

Rapport entre le plancher de la surface constructible d’un immeuble et la superficie du terrain. Un COS de 0,40 permet de construire une habitation de 200 m2 sur une surface de 500 m2.

 

Conseil syndical

Copropriétaires élus par l’assemblée générale de copropriété, ayant une fonction de représentation des copropriétaires et de contrôle de la gestion du syndic.

 

Conservation des hypothèques

Service de la publicité foncière chargé de la gestion du fichier immobilier. Il contrôle notamment la régularité des actes de cession ou de garanties hypothécaires portant sur des biens immobiliers devant faire l’objet d’une publicité.

 

Constructeur

Le constructeur est le maître d’œuvre qui est chargé de la réalisation concrète d’un immeuble pour le compte de son client final appelé le maître d’ouvrage. Il fournit ou non le plan de construction. Il fait appel à un architecte, qui peut aussi fournir le plan, pour la réalisation technique du projet. Il doit obligatoirement signer un contrat de construction par écrit comprenant les garanties financières suffisantes pour faire face aux risques liés à construction.

 

Contrat d’architecte

Contrat de préférence écrit passé avec un architecte et son client, le maître d’ouvrage, définissant de manière précise la mission, la rémunération et les modalités de règlement. Des contrats types selon la mission sont prévus par le Conseil National de l’Ordre des Architectes.

 

Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI)

Le Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI) encadre la construction des maisons individuelles.  L’immeuble ne doit pas comporter plus de deux logements et  être à usage d’habitation ou professionnelle. Quant au terrain sur lequel sera construite la maison, il appartient à l’emprunteur.

Le CCMI se décline en plusieurs versions dès la fourniture des plans de la maison. Le constructeur est le maitre d’œuvre. Il doit à son client les mêmes garanties qu’une VEFA ; à savoir garantie de livraison, de dommages, parfait achèvement, garantie décennale,…).

Le prêt d’un Contrat de Construction de Maison Individuelle suit les mêmes règles que le prêt VEFA, et notamment l’échelonnement des règlements en fonction de l’état d’avancement du chantier.

 

Contrat de syndic

Contrat entre les copropriétaires d’un ensemble immobilier et le prestataire chargé de la gestion des parties communes, le syndic. Le contrat décrit notamment les engagements pris par le syndic et leur coût.

 

Convocation d’assemblée générale

Courrier transmis par le syndic aux copropriétaires d’un immeuble 15 jours au moins avant la date de l’assemblée générale. Il comprend l’ordre du jour et les questions qui seront soumises au vote des copropriétaires.

 

Copropriété

Statut juridique s’appliquant à tout immeuble dès lors que celui-ci comporte plusieurs appartements, appelé lots de copropriété, dont la propriété est répartie entre des personnes différentes, les copropriétaires.

D

Débours

Sommes comprises dans les frais de notaire payés par le notaire pour le compte de son client. Les débours comprennent le paiement des intervenants à l’acte et l’obtention des documents nécessaires à la rédaction des actes.

 

Déclaration d’achèvement des travaux (DAT)

Attestation délivrée par le promoteur d’une construction officialisant la fin des travaux. La date de livraison des travaux est habituellement sous la forme d’une fourchette trimestrielle laissant une marge de manœuvre au promoteur.

 

Délai de rétractation

Délai de 10 jours (anciennement 7 jours) accordé à l’acquéreur d’un bien immobilier signataire d’un avant contrat de vente sous quelque forme que ce soit, compromis de vente ou promesse unilatérale de vente, lui permettant de revenir sur sa décision sans justificatif et indemnité de dédommagement à verser.

 

Document d’urbanisme

Règles déterminant l’affectation des sols et leur occupation selon les droits de l’urbanisme.

 

Droits d’enregistrement

Impôt compris dans les frais de notaire versé par ce dernier à l’administration fiscale pour le compte de ses clients lors d’opérations à titre onéreux (vente d’un bien immobilier ancien) ou à titre gratuit (succession ou donation). Les droits d’enregistrement sont remplacés par la TVA pour les ventes de biens immobiliers neufs.

E

Emoluments

Rémunération du notaire.

 

Etat descriptif de division

Document annexé au règlement de copropriété détaillant précisément l’ensemble des lots et la quote-part de partie commune qui leurs sont affectés.

F

Fichier immobilier

Registre gardé à la conservation des hypothèques recensant les transactions immobilières réalisées.

I

Indemnité d’immobilisation

Somme versée par le bénéficiaire (l’acheteur) d’un avant contrat de vente, sous la forme d’une promesse unilatérale de vente, en contrepartie de l’engagement de vendre du promettant (le vendeur). Elle est habituellement fixée à 10% du prix de vente et est remise sur un compte bancaire séquestre du notaire rédacteur de l’acte. On parle de dépôt de garantie pour une promesse synallagmatique de vente.

 

Indivision

Droit de propriété d’un bien immobilier appartenant à plusieurs personnes.

L

Logement ancien

Habitation construite de plus de 15 à 20 ans et ayant déjà été habité.

 

Logement neuf

Logement n’ayant jamais été habité.  En pratique, un logement neuf se vend sur plan. On parle de Vente en Etat Futur d’Achèvement (VEFA) permettant au promoteur de financer la construction du programme avec les ventes des appartements.

 

Logement récent

Logement bâtis depuis moins de 15 à 20 années.

 

Loi SRU

Loi pour la Solidarité et le Renouvellement Urbain datant du 13/12/2000, la loi SRU impose notamment,  à chaque commune d’offrir au minimum 20% de logements sociaux afin de favoriser la mixité sociale. Les villes ne remplissant pas cette disposition, sont contraintes de payer une taxe annuelle fixée par le Code de la construction et de l’habitation. Il n’y a cependant pas de lien entre le marché du crédit immobilier et le logement social, à l’exception du PAS, Prêt d’Accession Sociale.

 

Lotissement

Le lotisseur acquière un terrain pour y réaliser des lots fonciers destinés à la construction d’immeubles en vue de leur revente, dénommés des lots. On peut parler de « grossiste » de l’immobilier.

Le lotissement  est la division en propriété ou en jouissance d’une unité ou plusieurs unités foncières (terrain) contigües ayant pour but de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis. Il est constamment accompagné par l’urbanisation. Sans accès aux raccordements publics ou à la voirie, la construction d’habitation est impossible.

M

Mandat de vente

Contrat passé entre un agent immobilier, le mandataire, et le vendeur d’un bien immobilier, le mandant. On parle aussi de mandat de recherche d’acquéreur. Par ce contrat, qui peut être un mandat simple ou un mandat exclusif, le vendeur confie à l’agent immobilier la mission de vendre son bien contre rémunération.

N

Notaire

Le notaire est à la fois un officier public et un officier ministériel, désigné par le Garde des Sceaux, Ministre de la Justice. Les actes produits par le notaire ont force de loi. Ils sont appelés actes authentiques.

De part la supervision exercée sur le risque de transfert de propriété, le notaire possède le monopole de l’enregistrement des actes liés aux ventes immobilières. Le notaire effectue notamment les opérations de publicité foncière afin de faire connaitre aux tiers les mutations de propriété des immeubles, et leurs garanties attachées, comme par exemple les hypothèques.

La preuve du droit de propriété se trouve à la conservation des hypothèques.

Le notaire est également un conseil juridique important pour tout achat ou vente immobilière.

Le notaire collecte les frais de notaire. Ces frais de notaire se décomposent en trois postes :

Tout d’abord, les taxes d’Etat. Le notaire les lui reverse. Ces taxes représentent environ 80% des sommes versées par l’acquéreur d’un bien immobilier.

Ensuite les débours. Ce sont les frais avancés pour le compte de l’acquéreur, environ 10% du coût total versés par ce dernier.

Enfin les honoraires du notaire correspondant à sa rémunération, environ 10% du coût total payé par l’acheteur d’un bien immobilier.

 

Nue-propriété

Un bien immobilier peut être démembré entre la nue-propriété et l’usufruit. La nue-propriété est le droit de disposer du bien, c’est-à-dire de le donner ou le vendre, mais uniquement la nue-propriété. L’acquéreur aura ensuite la propriété entière du bien une fois l’usufruit éteint, à savoir habituellement au décès de l’usufruitier.

O

Offre d’achat

Document remis par un acquéreur à un vendeur immobilier, par l’intermédiaire généralement d’un agent immobilier, dans lequel l’acheteur propose d’acquérir le bien en vente à un prix inférieur à celui demandé par le vendeur. L’offre d’achat peut cependant être remise en cause lors de la signature obligatoire de l’avant contrat de vente mentionnant l’ensemble des conditions suspensives et résolutoires, et permettant à l’acheteur de disposer d’un délai de rétraction de 10 jours.

P

Parties communes

Parties d’un immeuble en copropriété à l’usage de l’ensemble de copropriétaires. Il s’agit des cours, jardins, couloirs, escalier, hall d’entrée, ascenseur, chauffage central,…

 

Parties privatives

Parties d’un bâtiment en copropriété à l’usage exclusif d’un copropriétaire  déterminé.

 

Plus-value immobilière

Différence positive entre le prix de vente d’un bien immobilier et son prix d’acquisition.

 

Privilège de prêteur de deniers

Garantie hypothécaire accordé au prêteur et garantissant le remboursement du crédit immobilier par l’emprunteur.

 

Procès verbal de l’assemblée générale

Texte de chaque délibération votée lors de l’assemblée générale des copropriétaires détaillant le nom des propriétaires qui ont voté contre ou se sont abstenus, ainsi que le nombre de voix de chacun.

 

Procuration

Pouvoir donné par un individu pour le représenter lors d’une assemblée générale de copropriétaire, ou lors de la vente d’un bien immobilier. Dans ce dernier cas, un acte notarié est conseillé.

 

Promesse de vente

Avant contrat de deux types que sont la promesse unilatérale de vente et la promesse synallagmatique de vente appelée aussi compromis de vente.

 

Promoteur immobilier

Le promoteur immobilier réalise de nouveaux immeubles, dit logements neufs. Le cadre légal de la promotion immobilière s’est particulièrement développé pendant la phase de reconstruction nationale après la deuxième guerre mondiale. Les relations entre le promoteur et le maître d’ouvrage sont notamment régis par l’article 1831-1 du Code civil.

Le promoteur immobilier recherche le terrain, des espaces libres ou libérables pour pouvoir réaliser des projets immobiliers neufs.

Il gère ensuite le financement du projet immobilier, en raison des décalages le besoin de financement de l’investissement, sa réalisation, et sa commercialisation. Généralement les logements sont commercialisés par la Vente en Etat Futur d’Achèvement (VEFA) ; à savoir qu’ils sont vendus avant même d’être réalisés, donc sur plan.

Le promoteur immobilier prend enfin en charge l’ensemble des risques techniques, juridiques, commerciaux et financiers.

Afin de pouvoir réaliser ses objectifs de construction de logements neufs, l’administration française les promeut auprès des investisseurs par des incitations fiscales adaptés, comme par exemple des réductions d’impôt. Plusieurs lois d’investissements locatifs dites « défiscalisation » se succèdent régulièrement en fonction des gouvernements successifs (Investissements « Duflot », Investissements « Scellier », Amortissement « Robien », Dispositif « Borloo neuf », Amortissement « Besson », etc…). Ces lois d’incitations fiscales sont essentielles pour la commercialisation des logements neufs gérés par le promoteur immobilier.

R

Règlement de copropriété

Document de base d’une copropriété mentionnant l’affectation des parties privatives en usage d’habitation, commercial ou professionnel, ainsi que les règles de vie commune. Toute modification ne peut être effectuée qu’à l’unanimité.

 

Résidence principale

Il n’existe pas de définition légale de la résidence principale, ni même de définition fiscale.  L’article R.31-10-6 du Code de la construction et de l’habitation identifie la résidence principale comme un logement occupé au moins huit par an.

L’administration fiscale considère elle qu’un bien immobilier est la résidence principale s’il s’agit de l’habitation « effective et habituelle » et qu’elle est le « centre des intérêts professionnels et matériels ».

S

Surface de plancher

Surface du plancher close et couverte sous une hauteur de plafond supérieure à 1m80, calculé à partir du nu intérieur des façades de la construction.

 

Syndic de copropriété

Professionnel ou bénévole, le syndic est l’organe exécutif de la copropriété. Il est élu par l’assemblée générale des copropriétaires et est sous le contrôle du conseil syndical. Il a notamment une mission de gestion administrative, comptable, financière et juridique de l’immeuble.

 

Syndicat des copropriétaires

Ensemble des copropriétaires d’un immeuble dont les décisions sont prises en assemblée générale et exécutées par le syndic de copropriété.

T

Tiers séquestre

Tiers à qui est confié le versement de l’indemnité d’immobilisation d’une promesse unilatérale de vente ou le dépôt de garantie d’un compromis de vente. Le notaire rédacteur de ces avants contrats et de l’acte définitif de vente est habituellement choisi comme tiers séquestre.

 

Tontine

Réunion de plusieurs individus rassemblant un capital pour acheter un bien immobilier dont le dernier vivant sera propriétaire.

U

Usufruit

Droit temporaire d’utiliser un bien immobilier démembré et d’en toucher les revenus (loyers, dividendes,…). Le nu-propriétaire quant lui a le droit de disposer du bien, à savoir vendre ou donner sa nue-propriété.

V

Vente en Etat Futur d’Achèvement (VEFA)

La Vente en Etat Futur d’Achèvement (VEFA) est régie par le Code de la construction et de l’habitation. Elle est également appelé « vente sur plan » car le bien immobilier n’existe pas encore.

C’est au fur et à mesure de l’avancement de la construction de l’immeuble que seront échelonnés les paiements. La banque débloque alors le versement des fonds du prêt VEFA non pas en une seule fois, mais en plusieurs tranches selon l’avancement du chantier.

L’amortissement du prêt VEFA débute généralement à la réception du bien, car l’emprunteur supporte encore d’autres charges au cours de la construction du bien. Les intérêts des fonds débloqués par la banque portés à la charge de l’acquéreur pendant cette période d’avancement des travaux sont appelés intérêts « intercalaires ».

En pratique, les règlements à verser par l’acquéreur sont fixés et bien connus à l’avance, selon les différentes étapes techniques de construction de l’immeuble. Cela peut être par exemple :

  • 5% du prix du bien à la réservation, c’est-à-dire à la signature du contrat de Vente en Etat Futur d’Achèvement (VEFA)
  • 30% à l’achèvement des fondations
  • 30% à la mise hors d’eau : l’immeuble est alors à l’abri des intempéries
  • 30% à la date d’achèvement du chantier
  • 5% à la remise des clés : l’acquéreur peut alors prendre possession de son bien

Le prêt VEFA, dont l’assurance emprunteur est obligatoire dès l’obtention du crédit, présente un surcoût financier qu’il convient de bien appréhender et d’anticiper.

Trouver une maison ou un appartement à Paris en utilisant les services de notre agence immobilière, ou en consultant la liste de nos annonces immobilières. Mettez en valeur votre annonce en utilisant les services de notre photographe immobilier professionnel.

Vous souhaitez vendre votre bien ?

Contactez des experts spécialisés dans la vente de maisons et d'appartements à Paris

Pin It on Pinterest

Share This