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LOI PINEL

Défiscalisation immobilière Loi Pinel

Dispositif loi Pinel

Avantage fiscal : Réduction d'impôt. Taux 12, 18 ou 21%
Biens concernés : Logements neufs ou en VEFA
Conditions à respecter : Location nue en résidence principale du locataire et plafond de loyer + plafond de ressources
Durée de placement : 6, 9 ou 12 ans
Les + : Choix important. Défiscalisation et durée de location modulable. Louer à un de vos proches
Les - : Uniquement sur des programmes neufs, difficulté de trouver des projets bien placés.

Loi Pinel : Le dispositif de défiscalisation immobilière le plus courant

La Loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière permettant au contribuable de bénéficier d’une réduction d’impôt pour l’acquisition d’un bien immobilier neuf ou d’un investissement immobilier à réhabiliter.

La réduction d’impôt accordée en défiscalisation immobilière Loi Pinel s’élève à 12%, 18% ou 21% du prix d’acquisition du logement selon la durée de l’engagement de location, respectivement de 6, 9 ou 12 années.

En contrepartie, l’investissement Loi Pinel doit être situé dans des zones géographiques spécifiques de France métropolitaine, le montant du loyer et des ressources du locataire respectés un certain plafond.

L’avantage fiscal Pinel représente jusqu’à 21% de la valeur d’acquisition de l’habitation pour une durée de location de 12 années, rendant incitatif ce dispositif de défiscalisation. De part l’importante diversité de l’offre, en terme de prix ou d’emplacement, tout contribuable peut en bénéficier dès lors qu’il désire réduire ses impôts. Elément primordial de tout investissement immobilier, l’emplacement du logement reste toujours l’élément essentiel de la prise de décision.

DEFISCALISATION

Jusqu’à 21 % 

RENDEMENT

± 3.7 % 

TICKET D'ENTREE

170 000€

Le dispositif Loi Pinel

La défiscalisation Pinel est un mécanisme entré en vigueur le 1er janvier 2015. Il prend la succession du dispositif Duflot d’incitation à l’investissement immobilier locatif.Le dispositif Pinel apparait plus incitatif que son prédécesseur Duflot pour deux raisons :

•  la durée de location est modulable comprenant ainsi trois possibilités d’engagements possibles de 6, 9 et 12 ans. Il s’agit du seul dispositif fiscal le permettant

•  le locataire peut être un membre de sa famille (hors foyer famille), ascendant ou descendant. Le locataire peut être ainsi un frère ou une soeur, un parent,…

Le dispositif Loi Pinel est destiné à tout contribuable désirant se constituer un patrimoine immobilier tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt.

Les investissements immobiliers concernés par la loi de défiscalisation Pinel sont :

•  logements achetés neufs

•  logements acquis en état futur d’achèvement (VEFA)

•  logements vétustes à réhabiliter

•  logements que fait construire le contribuable

Par ailleurs, le logement neuf doit respecter des normes et certifications de performance et d’économie d’énergie.

Fonctionnement et avantages de la Loi Pinel

La défiscalisation Loi Pinel porte sur une réduction d’impôt de 12, 18, ou 21% du prix de revient de l’habitation; à savoir son prix d’acquisition plus l’ensemble des frais accessoires (frais de notaire, commissions, droit de mutation, TVA, travaux pour les biens réhabilités,…). Un double plafond est cependant imposé pour le calcul de cet avantage fiscal :

•  le prix de revient global est plafonné à 300 000 €

•  le prix de revient au m² de surface habitable est plafonné quant à lui à 5 500 €/m²

Par ailleurs, un investisseur peut réaliser jusqu’à deux acquisitions en Pinel par année.

En contrepartie de la réduction d’impôt Pinel, l’acquéreur prend un engagement de louer le bien acquis sur une durée précise. Ainsi si l’engagement de location est de 6 ans, le taux de réduction d’impôt est de 12%. Pour une durée de 9 ans, le taux passe à 18%, et enfin pour une location de 9 années, le taux passe à 21%. Il est toutefois possible de s’engager sur une durée de six ans et de la prolonger de trois ou six années, ou de s’engager sur neuf ans et prolonger de trois ans. C’est l’aspect modulable du dispositif Pinel.

Ainsi la réduction d’impôt peut atteindre un maximum de :

•  63 000 € sur 12 années, soit 5 250 €/an

•  54 000 € sur 9 années, soit 6 000 €/an

•  36 000 € sur 6 années, soit 6 000 €/an

A noter qu’une défiscalisation financière est également possible en Loi Pinel via la souscription de part de Sociétés Civiles de Placements Immobiliers (SCPI).

Enfin, la 1ère année de réduction d’impôt commence celle de l’année de la date d’achèvement du programme immobilier neuf ou des travaux pour une réhabilitation. Pour la souscription de parts de SCPI, il s’agit de l’année de leur souscription.

Conditions de la Loi Pinel

Pour bénéficier d’un investissement Pinel, plusieurs conditions sont à respecter :

•  le bien immobilier doit être situé dans l’une des zones fixées par décret, qui sont liées à la forte disparité entre l’offre de logement et la demande entrainant des difficultés d’accès à l’habitation

•  la réglementation thermique RT2012 ou le label BBC doit être respectée

•  pour une VEFA, le bien doit être achevé dans un délai de 30 mois à compter de l’ouverture du chantier

•  le loyer est plafonné selon un prix mensuel au m² fixé par décret

•  le niveau de ressource du locataire (revenu fiscal de référence) ne doit pas excéder un certain plafond variant selon la zone géographique du bien

•  la location doit être nu (non meublée) et donnée pour résidence principale du locataire

Enfin, il est à noter que la défiscalisation en Loi Pinel rentre dans le dispositif de plafonnement global des niches fiscales.

Plafond de loyer par zone 2016

Afin d’obtenir l’économie d’impôt liée à un investissement locatif Loi Pinel, le montant du loyer doit respecter les plafonds mentionnés ci-dessous selon la situation du logement.

Localisation du logementPlafonds de loyer au m²
Zone A BIS16,83 €
Zone A12,50 €
Zone B110,07 €
Zone B28,75 €

Loi Pinel : Calcul du loyer maximum

A ces plafonds de loyer, il faut ensuite appliquer un coefficient multiplicateur (arrondi à 2 décimales) calculé selon la surface (S) habitable du logement; à savoir : 0,7 x 19/S. Ce coefficient est lui-même plafonné à 1,20.

Ex : Achat – Appartement à Paris 50m²

0,7 + 19/50m² = 1,08 (< 1,20)

Plafond du loyer mensuel : 16,83 x 50m² x 1,08 = 908,82 €

Quels sont les plafonds de revenus pour les locataires ?

Pour obtenir la réduction d’impôt Loi Pinel, il est obligatoire que le locataire respecte un plafond de niveau de ressources durant toute la durée de la location. Ces limites de ressources du locataire (pour 2016) sont affichées dans le tableau ci-dessous, et s’entendent comme le revenu fiscal de référence figurant sur l’avis d’imposition.
Composition du logementZone A bisZone AZone B1Zone B2
Personne seule36 993 €36 993 €30 151 €27 136 €
Couple55 287 €55 287 €40 265 €36 238 €
Personne seule ou couple avec une personne à la charge72 476 €66 460 €48 422 €43 580 €
Personne seule ou couple avec deux personnes à la charge86 532 €79 606 €58 456 €52 611 €
Personne seule ou couple avec trois personnes à la charge102 955 €94 240 €68 766 €61 890 €
Personne seule ou couple avec quatre personnes à la charge115 851 €106 049 €77 499 €69 749 €
Majoration par personne à charge à partir de la cinquième12 908 €11 816 €8 646 €7 780 €

Qui peut bénéficier d’une défiscalisation en Loi Pinel ?

Les bénéficiaires de la Loi Pinel sont les particuliers domiciliés en France.

L’investissement peut se faire en direct, par le biais d’une société non soumise à l’IS, ou de parts de SCPI.

Dans tous les cas, l’investisseur s’engage à louer son bien pour une durée minimum de 6 années en habitation principale.

Puis-je louer à mon fils un appartement acquis en Pinel ?

Oui. Tout investissement immobilier acquis en Loi Pinel peut être loué en résidence principale à un membre de sa famille, ascendant  ou descendant, sous certaines réserves :

•  il ne doit pas être rattaché au foyer fiscal du propriétaire,

•  il doit respecté le plafond de niveau de ressources,

•  le plafond de loyer doit être également respecté

Quel est le taux de la réduction d’impôt Pinel ?

L’avantage fiscal du dispositif de défiscalisation immobilière en Loi Pinel dépend de l’engagement de la durée de location pris par le propriétaire. Si le bien est mis en location pour une durée de 6 ans, la réduction d’impôt est de 12% du prix de revient du bien immobilier. Pour une durée de location de 9 années, la réduction passe à 18%. Enfin, pour 12 années de location, le taux s’élève à 21%.

Comment calculer le montant des impôts économisés avec la Loi Pinel ?

Le calcul de la réduction d’impôt s’effectue sur le montant de l’investissement, à savoir le prix d’acquisition tout frais accessoire inclus (frais de notaire, TVA, commissions, travaux pour les biens réhabilités,…). Pour un bien immobilier, d’une valeur de 250 000 € tout fais inclus, mis en location pour une période de 9 ans, l’économie d’impôt est de 45 000 € (250 000 € x 18%), soit 5 000 €/an pendant 9 années.

Que se passe-t-il si les conditions de location Loi Pinel ne sont pas respectées ?

Dès lors qu’une investisseur ne respecte plus les conditions de location imposées par la défiscalisation Pinel, il doit rembourser l’avantage fiscal perçu les années précédentes, sauf pour certaines circonstances exceptionnelles.

Quel formulaire pour déclarer la durée d’engagement locatif Pinel ?

Un contribuable désirant bénéficier de l’avantage de la Loi Pinel, doit annexé à la 1ère déclaration d’impôt le document Cerfa 2044-EB d’engagement de location.

Voir : Défiscalisation, Défiscalisation immobilière

Exemple de simulation Loi Pinel

Famille

Caroline et Christophe, un couple avec deux enfants, désirent investir courant 2016 dans un programme immobilier neuf via une défiscalisation Loi Pinel.

Leur revenu net annuel s’élève à 105 000 €. Après étude personnalisée, ils peuvent de plus consacrer jusqu’à 260 €/mois pour leur épargne dans leur investissement locatif.

  • Investissement : Dispositif Loi Pinel
  • Épargne : 260€/mois

Choix de l’habitation

Le couple investit en Loi Pinel dans un programme immobilier neuf situé à La Rochelle, sur la côte Atlantique. Il signe la réservation de leur appartement d’un coût total de 200 000 € tout frais inclus.

  • Type : appartement de 3 pièces à La Rochelle (zone B1 Loi Pinel)
  • Surface habitable : 62 m²
  • Loyer plafonné réévalué Pinel : 628 €/mois
  • Loyer retenu : 610 €/mois
  • Charges propriétaires (taxe foncière incluse) : 170€/mois

Choix de l'emprunt

Caroline et Christophe gardent leur épargne, et choisissent de souscrire le crédit suivant :

  • Prêt : 202 500 €
  • Taux : 2,00% (taux fixe)
  • Assurance : 0,20%
  • Frais de garanties : 2 500 €
  • Durée : 25 ans
  • Mensualités : 895 €/mois

Choix du gestionnaire

Le couple décide de faire gérer leur nouveau bien immobilier Loi Pinel par un gestionnaire de bien, et souscrit à une assurance locative (carence locative, loyers impayés, dégâts,…).

  • Honoraires de gestion : 7 % du loyer mensuel
  • Assurances : 3 % du loyer mensuel

Livraison du bien

Caroline et Christophe signent l’acte authentique de vente du bien chez le notaire du promoteur immobilier.

A l’achèvement des travaux, leur appartement leur est livré sous réserves techniques. Leur gestionnaire leur garantit l’entrée du 1er locataire.

Première déclaration fiscale

Caroline et Christophe déclarent leur investissement Loi Pinel sur leur déclaration de revenu de l’année d’achèvement de leur bien immobilier. Ils réalisent ainsi une économie d’impôt de 42 000 € sur 12 ans, soit 3 500 €/an.

  • Économie d’impôt : 3 500 €/an

Revente du bien

Après une analyse de leur situation patrimoniale, Caroline et Christophe souhaitent revendre leur investissement Pinel au terme des 12 années d’engagement locatif.

  • Appartement revalorisé : 210 000 €
Loi pinel exemple

Investissement Loi Pinel : synthèse

Grâce à leur défiscalisation Loi Pinel, durant 12 années, Caroline et Christophe auront dû payer l’ensemble de leurs dépenses pour 1 120 €/mois (mensualité de prêt + charges propriétaire + gestion + assurance + taxe foncière…) grâce à :

  • leur loyer encaissé de 610 €/mois
  • leur économie d’impôt de 250 €/mois (réduction Pinel – IR et PS)
  • leur épargne de 260 €/mois

Défiscalisation immobilière Pinel : Bilan de l’opération

Après 12 ans, l’investissement locatif Loi Pinel aura permis à Caroline et Christophe de gagner 35 000 € net d’impôts sans investir de capital.

Si le couple décidait de ne pas vendre avant le terme de l’emprunt, le résultat de l’opération se conclurait par un enrichissement de 75 000 €, soit un taux de rentabilité de 4,21%.

Le dispositif

Le dispositif Loi Pinel

La défiscalisation Pinel est un mécanisme entré en vigueur le 1er janvier 2015. Il prend la succession du dispositif Duflot d’incitation à l’investissement immobilier locatif.Le dispositif Pinel apparait plus incitatif que son prédécesseur Duflot pour deux raisons :

•  la durée de location est modulable comprenant ainsi trois possibilités d’engagements possibles de 6, 9 et 12 ans. Il s’agit du seul dispositif fiscal le permettant

•  le locataire peut être un membre de sa famille (hors foyer famille), ascendant ou descendant. Le locataire peut être ainsi un frère ou une soeur, un parent,…

Le dispositif Loi Pinel est destiné à tout contribuable désirant se constituer un patrimoine immobilier tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt.

Les investissements immobiliers concernés par la loi de défiscalisation Pinel sont :

•  logements achetés neufs

•  logements acquis en état futur d’achèvement (VEFA)

•  logements vétustes à réhabiliter

•  logements que fait construire le contribuable

Par ailleurs, le logement neuf doit respecter des normes et certifications de performance et d’économie d’énergie.

Fonctionnement

Fonctionnement et avantages de la Loi Pinel

La défiscalisation Loi Pinel porte sur une réduction d’impôt de 12, 18, ou 21% du prix de revient de l’habitation; à savoir son prix d’acquisition plus l’ensemble des frais accessoires (frais de notaire, commissions, droit de mutation, TVA, travaux pour les biens réhabilités,…). Un double plafond est cependant imposé pour le calcul de cet avantage fiscal :

•  le prix de revient global est plafonné à 300 000 €

•  le prix de revient au m² de surface habitable est plafonné quant à lui à 5 500 €/m²

Par ailleurs, un investisseur peut réaliser jusqu’à deux acquisitions en Pinel par année.

En contrepartie de la réduction d’impôt Pinel, l’acquéreur prend un engagement de louer le bien acquis sur une durée précise. Ainsi si l’engagement de location est de 6 ans, le taux de réduction d’impôt est de 12%. Pour une durée de 9 ans, le taux passe à 18%, et enfin pour une location de 9 années, le taux passe à 21%. Il est toutefois possible de s’engager sur une durée de six ans et de la prolonger de trois ou six années, ou de s’engager sur neuf ans et prolonger de trois ans. C’est l’aspect modulable du dispositif Pinel.

Ainsi la réduction d’impôt peut atteindre un maximum de :

•  63 000 € sur 12 années, soit 5 250 €/an

•  54 000 € sur 9 années, soit 6 000 €/an

•  36 000 € sur 6 années, soit 6 000 €/an

A noter qu’une défiscalisation financière est également possible en Loi Pinel via la souscription de part de Sociétés Civiles de Placements Immobiliers (SCPI).

Enfin, la 1ère année de réduction d’impôt commence celle de l’année de la date d’achèvement du programme immobilier neuf ou des travaux pour une réhabilitation. Pour la souscription de parts de SCPI, il s’agit de l’année de leur souscription.

Conditions

Conditions de la Loi Pinel

Pour bénéficier d’un investissement Pinel, plusieurs conditions sont à respecter :

•  le bien immobilier doit être situé dans l’une des zones fixées par décret, qui sont liées à la forte disparité entre l’offre de logement et la demande entrainant des difficultés d’accès à l’habitation

•  la réglementation thermique RT2012 ou le label BBC doit être respectée

•  pour une VEFA, le bien doit être achevé dans un délai de 30 mois à compter de l’ouverture du chantier

•  le loyer est plafonné selon un prix mensuel au m² fixé par décret

•  le niveau de ressource du locataire (revenu fiscal de référence) ne doit pas excéder un certain plafond variant selon la zone géographique du bien

•  la location doit être nu (non meublée) et donnée pour résidence principale du locataire

Enfin, il est à noter que la défiscalisation en Loi Pinel rentre dans le dispositif de plafonnement global des niches fiscales.

Plafond de loyer par zone 2016

Afin d’obtenir l’économie d’impôt liée à un investissement locatif Loi Pinel, le montant du loyer doit respecter les plafonds mentionnés ci-dessous selon la situation du logement.

Localisation du logementPlafonds de loyer au m²
Zone A BIS16,83 €
Zone A12,50 €
Zone B110,07 €
Zone B28,75 €

Loi Pinel : Calcul du loyer maximum

A ces plafonds de loyer, il faut ensuite appliquer un coefficient multiplicateur (arrondi à 2 décimales) calculé selon la surface (S) habitable du logement; à savoir : 0,7 x 19/S. Ce coefficient est lui-même plafonné à 1,20.

Ex : Achat – Appartement à Paris 50m²

0,7 + 19/50m² = 1,08 (< 1,20)

Plafond du loyer mensuel : 16,83 x 50m² x 1,08 = 908,82 €

Quels sont les plafonds de revenus pour les locataires ?

Pour obtenir la réduction d’impôt Loi Pinel, il est obligatoire que le locataire respecte un plafond de niveau de ressources durant toute la durée de la location. Ces limites de ressources du locataire (pour 2016) sont affichées dans le tableau ci-dessous, et s’entendent comme le revenu fiscal de référence figurant sur l’avis d’imposition.
Composition du logementZone A bisZone AZone B1Zone B2
Personne seule36 993 €36 993 €30 151 €27 136 €
Couple55 287 €55 287 €40 265 €36 238 €
Personne seule ou couple avec une personne à la charge72 476 €66 460 €48 422 €43 580 €
Personne seule ou couple avec deux personnes à la charge86 532 €79 606 €58 456 €52 611 €
Personne seule ou couple avec trois personnes à la charge102 955 €94 240 €68 766 €61 890 €
Personne seule ou couple avec quatre personnes à la charge115 851 €106 049 €77 499 €69 749 €
Majoration par personne à charge à partir de la cinquième12 908 €11 816 €8 646 €7 780 €
Bénéficiaires

Qui peut bénéficier d’une défiscalisation en Loi Pinel ?

Les bénéficiaires de la Loi Pinel sont les particuliers domiciliés en France.

L’investissement peut se faire en direct, par le biais d’une société non soumise à l’IS, ou de parts de SCPI.

Dans tous les cas, l’investisseur s’engage à louer son bien pour une durée minimum de 6 années en habitation principale.

FAQ

Puis-je louer à mon fils un appartement acquis en Pinel ?

Oui. Tout investissement immobilier acquis en Loi Pinel peut être loué en résidence principale à un membre de sa famille, ascendant  ou descendant, sous certaines réserves :

•  il ne doit pas être rattaché au foyer fiscal du propriétaire,

•  il doit respecté le plafond de niveau de ressources,

•  le plafond de loyer doit être également respecté

Quel est le taux de la réduction d’impôt Pinel ?

L’avantage fiscal du dispositif de défiscalisation immobilière en Loi Pinel dépend de l’engagement de la durée de location pris par le propriétaire. Si le bien est mis en location pour une durée de 6 ans, la réduction d’impôt est de 12% du prix de revient du bien immobilier. Pour une durée de location de 9 années, la réduction passe à 18%. Enfin, pour 12 années de location, le taux s’élève à 21%.

Comment calculer le montant des impôts économisés avec la Loi Pinel ?

Le calcul de la réduction d’impôt s’effectue sur le montant de l’investissement, à savoir le prix d’acquisition tout frais accessoire inclus (frais de notaire, TVA, commissions, travaux pour les biens réhabilités,…). Pour un bien immobilier, d’une valeur de 250 000 € tout fais inclus, mis en location pour une période de 9 ans, l’économie d’impôt est de 45 000 € (250 000 € x 18%), soit 5 000 €/an pendant 9 années.

Que se passe-t-il si les conditions de location Loi Pinel ne sont pas respectées ?

Dès lors qu’une investisseur ne respecte plus les conditions de location imposées par la défiscalisation Pinel, il doit rembourser l’avantage fiscal perçu les années précédentes, sauf pour certaines circonstances exceptionnelles.

Quel formulaire pour déclarer la durée d’engagement locatif Pinel ?

Un contribuable désirant bénéficier de l’avantage de la Loi Pinel, doit annexé à la 1ère déclaration d’impôt le document Cerfa 2044-EB d’engagement de location.

Voir : Défiscalisation, Défiscalisation immobilière

Exemples

Exemple de simulation Loi Pinel

Famille

Caroline et Christophe, un couple avec deux enfants, désirent investir courant 2016 dans un programme immobilier neuf via une défiscalisation Loi Pinel.

Leur revenu net annuel s’élève à 105 000 €. Après étude personnalisée, ils peuvent de plus consacrer jusqu’à 260 €/mois pour leur épargne dans leur investissement locatif.

  • Investissement : Dispositif Loi Pinel
  • Épargne : 260€/mois

Choix de l’habitation

Le couple investit en Loi Pinel dans un programme immobilier neuf situé à La Rochelle, sur la côte Atlantique. Il signe la réservation de leur appartement d’un coût total de 200 000 € tout frais inclus.

  • Type : appartement de 3 pièces à La Rochelle (zone B1 Loi Pinel)
  • Surface habitable : 62 m²
  • Loyer plafonné réévalué Pinel : 628 €/mois
  • Loyer retenu : 610 €/mois
  • Charges propriétaires (taxe foncière incluse) : 170€/mois

Choix de l'emprunt

Caroline et Christophe gardent leur épargne, et choisissent de souscrire le crédit suivant :

  • Prêt : 202 500 €
  • Taux : 2,00% (taux fixe)
  • Assurance : 0,20%
  • Frais de garanties : 2 500 €
  • Durée : 25 ans
  • Mensualités : 895 €/mois

Choix du gestionnaire

Le couple décide de faire gérer leur nouveau bien immobilier Loi Pinel par un gestionnaire de bien, et souscrit à une assurance locative (carence locative, loyers impayés, dégâts,…).

  • Honoraires de gestion : 7 % du loyer mensuel
  • Assurances : 3 % du loyer mensuel

Livraison du bien

Caroline et Christophe signent l’acte authentique de vente du bien chez le notaire du promoteur immobilier.

A l’achèvement des travaux, leur appartement leur est livré sous réserves techniques. Leur gestionnaire leur garantit l’entrée du 1er locataire.

Première déclaration fiscale

Caroline et Christophe déclarent leur investissement Loi Pinel sur leur déclaration de revenu de l’année d’achèvement de leur bien immobilier. Ils réalisent ainsi une économie d’impôt de 42 000 € sur 12 ans, soit 3 500 €/an.

  • Économie d’impôt : 3 500 €/an

Revente du bien

Après une analyse de leur situation patrimoniale, Caroline et Christophe souhaitent revendre leur investissement Pinel au terme des 12 années d’engagement locatif.

  • Appartement revalorisé : 210 000 €
Loi pinel exemple

Investissement Loi Pinel : synthèse

Grâce à leur défiscalisation Loi Pinel, durant 12 années, Caroline et Christophe auront dû payer l’ensemble de leurs dépenses pour 1 120 €/mois (mensualité de prêt + charges propriétaire + gestion + assurance + taxe foncière…) grâce à :

  • leur loyer encaissé de 610 €/mois
  • leur économie d’impôt de 250 €/mois (réduction Pinel – IR et PS)
  • leur épargne de 260 €/mois

Défiscalisation immobilière Pinel : Bilan de l’opération

Après 12 ans, l’investissement locatif Loi Pinel aura permis à Caroline et Christophe de gagner 35 000 € net d’impôts sans investir de capital.

Si le couple décidait de ne pas vendre avant le terme de l’emprunt, le résultat de l’opération se conclurait par un enrichissement de 75 000 €, soit un taux de rentabilité de 4,21%.