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Prêt immobilier : évaluer sa capacité de remboursement d’un emprunt

Qu’est ce que la capacité de remboursement ?

Prêt immobilier - évaluer sa capacité de remboursement d’un empruntPrêt Immobilier. Evaluer sa capacité de remboursement est essentiel pour la détermination de la capacité de financement de son projet immobilier. La capacité de remboursement d’un prêt immobilier représente le montant maximum qu’un emprunteur peut rembourser chaque mois (capital, intérêts, et primes d’assurance).

L’emprunteur doit prendre en compte plusieurs composantes, telles le taux d’endettement maximum autorisé par les établissements de crédit, ses ressources nettes actuelles sans oubliées d’y retrancher les charges d’emprunts déjà en cours (crédit à la consommation, crédit auto, autre prêt immobilier…)

La capacité de remboursement d’un emprunt peut donc se matérialiser par la formule suivante :

Crbt = (RN x TxEndtMax) – ChgEmpt actuelles

Crbt : Capacité de remboursement

RN : Revenu net de l’emprunteur

TxEndtMax : Taux d’endettement maximum de l’emprunteur

ChgEmpt actuelle : Charges d’emprunt actuelles

 

Le revenu net

Le revenu net de l’emprunteur utilisé pour évaluer sa capacité de remboursement, représente ses ressources certaines mensuelles. La notion de revenus certains varient selon les banques. Des revenus réguliers, comme des revenus fonciers ou des commissions ne sont parfois pas considérés par les établissements de crédit comme certains de part leur risque de non recouvrement possible.

Par ailleurs, le revenu net est le revenu effectivement encaissé par l’emprunteur. On peut le retrouver au niveau de la déclaration de revenu (revenu net imposable).

Le taux d’endettement

Le taux d’endettement d’un emprunteur est la part de ses ressources nettes qu’il utilise pour le remboursement de l’ensemble de ses emprunts ; à savoir prêt immobilier, mais aussi crédit à la consommation, prêt personnel,… Ce taux, exprimé en pourcentage, ne peut habituellement pas dépasser 33,33%. Il s’agit d’un usage que les établissements de crédit prêteurs respectent scrupuleusement. Des exceptions peuvent être toutefois  accordées par les banques pour des dossiers très solides.

Le taux d’endettement maximum (TxEndtMax) de 33,33% sert à calculer le montant maximum de son revenu net (RN) qui peut être utilisé au remboursement de prêts, par la formule suivante : RN x TxEndtMax

Les charges d’emprunt actuelles

Les charges d’emprunt actuelles tiennent compte de toutes les mensualités de crédit déjà en cours de vie, telles que les mensualités liées à un prêt immobilier déjà en cours, mais aussi un crédit à la consommation (auto, électroménager,…).

La capacité de remboursement à calculer est en effet une capacité de remboursement disponible. L’emprunteur doit donc retrancher du montant maximum possible de son revenu net à utiliser pour le remboursement de son nouveau prêt immobilier (RN x TxEndtMax), les charges d’emprunt actuelles qu’il verse déjà.

Adapter sa capacité de remboursement disponible

Lors d’un projet immobilier, la souscription d’un prêt passe toujours par l’évaluation de la capacité de remboursement maximum disponible de l’emprunteur. Cependant, ce dernier ne doit pas forcément utiliser cette valeur. Il doit en effet tenir également compte des possibles souscriptions d’emprunt à effectuer dans les années  à venir, et qui vont venir alourdir son taux d’endettement.

Par exemple, l’emprunteur devra peut être souscrire un crédit pour l’achat d’un nouveau véhicule, ou tout autre bien. Il faut y penser dès la souscription d’un prêt immobilier et la détermination de sa capacité d’emprunt, en adaptant sa capacité de remboursement disponible à ses futurs projets.

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